Договор уступки права аренды земельного участка в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор уступки права аренды земельного участка в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав аренды — это процедура передачи прав арендатора третьему лицу. В 2023 году процесс такой переуступки регулируется действующим законодательством и должен соответствовать определенным условиям.
Лицо, ответственное за регистрацию переуступки права аренды
Орган, ответственный за регистрацию переуступки права аренды участка, зависит от типа участка и его местоположения. В Российской Федерации существуют различные уровни органов власти, ответственных за регистрацию аренды.
На муниципальном уровне за регистрацию прав аренды отвечают муниципальные органы власти, в том числе Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Они осуществляют контроль и управление участками на своей территории и регистрируют все изменения прав аренды.
На региональном уровне за регистрацию прав аренды отвечают исполнительные органы субъектов РФ. Это могут быть Комитет по территориальным ресурсам, Земельно-имущественные отношения и другие аналогичные органы.
На федеральном уровне за регистрацию переуступки прав аренды отвечают Росреестр и Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Роскартография). Она отвечает за соответствие Земельной книги и за подготовку документов, подтверждающих переуступку прав аренды.
Пошаговый алгоритм процедуры
Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.
«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».
Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:
- находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
- получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
- направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
- составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
- заключаем договор;
- регистрируем сделку в Росреестре.
Документы для переуступки права аренды на земельный участок
Для изменения срока аренды участка требуется :
- Первое объявление о выделении земли из собственности местного органа власти; и
- уведомление о передаче права аренды, подписанное директором местной администрации; и
- письменное согласие регионального исполнительного директора на смену арендатора, если первоначальный срок аренды составляет менее трех лет; и
- договор (соглашение) в трех экземплярах (500-1500 рублей), подписанный двумя сторонами, о передаче права аренды от предыдущего арендатора новому арендатору; и
- действующий договор аренды, к которому прилагается соглашение о переуступке прав аренды; и
- нотариально заверенное согласие супругов (всего два согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) на заключение договора аренды и передачу права аренды (1000 руб./шт.).
- Копия квитанции об уплате государственной пошлины (2000 рублей, оригинал платежного документа потребуется при регистрации); и
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан); и
- Юридические лица должны предоставить заверенную копию учредительных документов (как и в предыдущем пункте, необходимо предоставить оригинал), а также протокол собрания с приказом о назначении директоров; и
- Если в сделке участвует ООО или АО, необходимы протокол собрания и заявление, подтверждающее стоимость предмета договора по отношению к стоимости активов.
- Паспорт земельного участка.
Важно понимать, что, оплачивая договор переуступки, вы приобретаете возможность сдавать недвижимость в аренду на условиях, уже согласованных с предыдущим арендатором. Это означает, что цена уплачивается за право пользования помещениями или за переуступку прав аренды торгового центра. По сути, при наличии договора субаренды важно заранее проверить договор аренды на предмет наличия в нем положений, касающихся субаренды.
Если арендодатель не возражает против нового арендатора и это подтверждается договором, следующим шагом будет тщательное изучение всех положений договора аренды, так как в нем могут быть различные ограничения. Запрещены ограничения на реставрацию, реконструкцию и ремонт. и т.д.
Условия договора аренды могут быть изменены, но владелец имеет право отказаться вносить какие-либо изменения в договор, если имеет место субаренда. В большинстве случаев субаренда возможна только с согласия владельца недвижимости, поэтому перед подписанием договора вам следует встретиться и все обсудить с ним. Стоит также отметить, что договоры аренды не могут быть подписаны на срок, превышающий срок аренды.
Переуступка права аренды земельного участка: полная инструкция
Переуступка права аренды земельного участка – это передача прав арендатора на земельный участок третьему лицу. Но что это такое и как с ней работать?
Если вы являетесь арендатором земельного участка и хотите передать свои права на землю другому лицу, то для этого необходимо заключить договор переуступки. В договоре должны быть указаны все условия переуступки права аренды.
Важно отметить, что переуступка права аренды возможна только при наличии согласия собственника земельного участка и правильно оформленной документации. Для этого необходимо получить разрешение на переуступку у собственника и обратиться в земельный участок для подачи соответствующих документов.
В ходе переуступки права аренды земельного участка необходимо оформить кадастровый паспорт и совершить перерегистрацию договора аренды с участием третьего лица. Также обновление налоговой декларации обязательно.
Не забывайте о том, что переуступка права аренды земельного участка регулируется законодательством. Поэтому перед проведением переуступки всегда рекомендуется ознакомиться со всеми нормативными актами и требованиями.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.
Подробней о процессе государственной регистрации права аренды
Если планируемый срок действия соглашения будет больше 1 года, договор обязательно потребуется зарегистрировать. Госрегистрация в этом случае – это то, без чего новый документ попросту не вступит в силу. Как описано в главе 25.3 НК РФ, за услугу взимается фиксированная величина государственной пошлины:
- Для физических лиц это 2 тысячи рублей;
- Для юридических лиц – 22 тысячи рублей.
По итогу подачи договора сторонами, плюс подтверждающих их личность документов и уплаты пошлины, выдаётся свидетельство установленной формы. Этот документ теперь будет служить подтверждением того, что регистрация перехода права на аренду земельного участка прошла успешно.
Ключевые моменты, которые надо помнить в процессе заключения договора переуступки прав аренды земельного участка:
- Такая возможность предоставляется как физическим, так и юридическим лицам.
- Разница исключительно в стоимости госпошлины за регистрацию документа и в том, сколько справок потребуется подготовить;
- Переуступка прав может быть оформлена в виде договора субаренды, если собственник земли согласен на такие условия;
- Согласие арендатора на переуступку прав не требуется, если иное не прописано в первоначальном договоре;
- Собственник участка о смене отвечающего за аренду лица оповещается в первую очередь.
Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору
Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги.
Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги. Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить.
Оформление договора аренды и переуступки прав: важные моменты
Договор аренды земельного участка — это документ, который регулирует взаимоотношения между арендодателем и арендатором. Однако, что такое переуступки прав и как оформить их правильно, стоит обратить особое внимание.
Переуступка прав — это передача права на земельный участок от одного лица другому. Важно понимать, что для этого необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Что нужно учитывать при оформлении договора и переуступки прав? Во-первых, необходимо убедиться, что земельный участок зарегистрирован в Росреестре и что у арендодателя есть право на передачу прав на него. Также стоит убедиться в правильности заполнения документов, уточнить порядок оплаты и сроки переуступки прав.
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Что такое долгосрочная аренда ЗУ и для чего она нужна?
Такой вариант владения земельным участком как долгосрочная аренда появился давно и был очень выгодным способом обрести возможность сравнительно недорого получить участок, и в дальнейшем его выкупить. Если Вы выбираете дом и обнаруживаете, что он стоит на участке, находящемся в аренде, то обязательно уточните его назначение, ведь за использование земли не по указанному в документах назначению, может грозить административная ответственность. Помимо использования земли не по назначению, есть еще несколько правил, нарушение которых может стать препятствием к совершению сделки переуступки права аренды на земельный участок. К ним относятся: • Задолженность по арендной плате • Незаконные постройки • Земельный участок является предметом спора в суде • Участок имеет особый правовой статус. Сейчас переуступка права аренды на абсолютно пустой земельный участок явление редкое, как правило, она сопровождается продажей, построенного на участке дома, поэтому рекомендуем Вам обратить внимание еще и на следующие нюансы: • Нет ли прямого запрета на переуступку в первоначальном варианте договора (предыдущего арендатора с арендодателем). Если есть, то без официального согласия собственника переуступка права аренды на земельный участок невозможна. • Срок аренды земельного участка. Если срок указан менее 5 лет, то на то, чтобы оформить переуступку прав потребуется письменное согласие собственника (будь то государственные или муниципальные власти). Если в договоре указан срок более 5 лет, то согласие собственника не требуется и ему можно просто направить уведомление о смене арендатора.
Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка
Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.
Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).
Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.
Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).
Документы для переуступки права аренды на земельный участок
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.