Перевод в нежилое помещение согласие жильцов в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод в нежилое помещение согласие жильцов в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.
Новое в правилах перевода помещений из жилых в нежилые
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию.
Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят.
А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом.
Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было.
Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.
Перевод жилого помещения в нежилое: процедуры и условия
Перевод жилого помещения в нежилое – это изменение статуса недвижимости, при котором квартира перестает быть жилой зоной и приобретает коммерческий статус.
Для осуществления смены статуса жилой зоны на коммерческую нужно составить документы, уведомить соседей и получить их согласие. Как правило, жители дома не отказывают в доброй воле на перевод жилого помещения в нежилое, но иногда возникают спорные ситуации, которые требуют юридического урегулирования.
Алгоритм действий для перевода жилой квартиры в нежилое помещение может отличаться в зависимости от региональных законов. Однако, в целом процесс состоит из следующих этапов:
- Сбор документов для смены статуса помещения.
- Согласование перевода с соседями.
- Получение разрешения на перевод жилого помещения в нежилое в соответствующих инстанциях.
- Соблюдение необходимых условий, установленных законодательством и договорами с органами управления недвижимостью.
Почему владельцы жилых помещений решают менять их статус? Это может быть связано с коммерческими целями, нехваткой жилого пространства, желанием использовать помещение под конкретный тип деятельности и т.д.
Однако, необходимо учитывать, что перевод жилого помещения в нежилое может повлиять на стоимость недвижимости и привести к налоговым изменениям. Поэтому, перед осуществлением процедур перевода стоит тщательно обдумать все возможные последствия.
Какие документы нужны
Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:
- заявление о переводе помещения;
- документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
- протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
- список жильцов, принявших участие в собрании;
- бюллетени участников собрания;
- письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
- проект перепланировки или переустройства помещения.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Какие документы нужны
Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:
- заявление о переводе помещения;
- документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
- протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
- список жильцов, принявших участие в собрании;
- бюллетени участников собрания;
- письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
- проект перепланировки или переустройства помещения.
Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.
Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода
Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.
Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус
Принятый протокол обратной силы не имеет.
Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования
Нет, поскольку узаконить уже сделанные изменения нельзя.
Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод
В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.
Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода
Да. Но важно, чтобы они не нарушали:
- Во-первых: интересы жильцов;
- Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.
Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми
Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:
- превышение уровня шума;
- использование S не по назначению;
- нарушения установленного рабочего графика и пр.
Технические условия перевода
Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:
- объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
- есть возможность оборудовать отдельный вход;
- квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
- нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
- землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Куда нужно обращаться для смены назначения помещений
Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:
- получение согласия собственников помещения;
- получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
- разработка проектной документации;
- обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
- выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
- обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.
В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
Проблемы и сложности при смене назначения помещений
В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:
- при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
- при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
- для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
- при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.
В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.
Порядок проведения голосования и получения согласия жильцов
Если вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме и планируете перевести его в нежилое, необходимо получить согласие остальных жильцов на данное изменение. Перевод жилого помещения в нежилое возможен только после проведения процедур перепланировки и получения разрешения на переустройство помещения.
Для получения согласия жильцов необходимо приготовить документ, который будет являться образцом заявления. В данном документе нужно указать паспортные данные владельца, а также сформулировать вопрос перевода жилого помещения в нежилое помещение. Документ должен быть подписан всеми собственниками квартир, примыкающих к данному объекту имущества.
Обращаем ваше внимание на то, что для проведения голосования по данному вопросу необходимо собрать кворум на первом собрании. Если кворум не будет достигнут, голосование могут провести на втором собрании при условии, что на нем присутствует не менее половины граждан, являющихся собственниками квартир в данном доме. Важно отметить, что согласование должно быть оформлено в протоколе собрания жильцов и направлено в департамент жилищного фонда.
После того, как согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое получено, собственникам данного помещения нужно получить разрешение на перепланировку и подготовить всю необходимую документацию. Для этих целей можно воспользоваться услугами профессиональных специалистов в данной области, а также оформить доверенность на представителя, который будет заниматься эти процедурами.
В случае, если вы планируете использовать нежилое помещение как магазин или другой объект для коммерческой деятельности, необходимо также получить разрешение на отдельное использование помещения.
Итак, чтобы получить согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое, необходимо организовать голосование, проведя собрание жильцов и оформив соответствующий протокол. Далее необходимо получить разрешение на перепланировку и все остальные документы для перевода жилого помещения в нежилое.
Какие риски при переводе жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое должен осуществляться в соответствии с жилищным законодательством. Несоблюдение процедур может привести к серьезным последствиям для собственников квартир, как например:
- Потеря жилья: Если вы переводите жилое помещение в нежилое без разрешения департамента по архитектуре и градостроительству, возможно, что вы можете лишиться права на жилую площадь.
- Потеря имущества: При изменениях в жилом помещении, необходимо учитывать соседствующие коммуникации и социальные оборудования. Несоблюдение процедур может привести к повреждению чужого имущества.
- Штрафные санкции: Несоблюдение процедур перевода жилого помещения в нежилое может привести к штрафным санкциям со стороны компетентных органов.
Получение разрешения на перевод жилого помещения в нежилое является одной из важных составляющих данного процесса. Для этого необходимо обратиться в департамент по архитектуре и градостроительству и предоставить нужные документы, такие как паспортные данные владельца жилого помещения, план помещения образца 1979 года и многие другие. Также необходимо получить подписи всех собственников жилых помещений, примыкающих к данному объекту.
В случае если вы решили перевести жилое помещение в нежилое с целью коммерческого использования его в магазине или отдельной точке, необходимо также учитывать и дополнительные факторы, например:
- Необходимость перепланировки: Для перевода жилого помещения в нежилое в коммерческое помещение может потребоваться его перепланировка. Это может повлечь за собой дополнительные изменения и затраты.
- Доверенность: Если вам нужно получить разрешение на переустройство жилья, то вы можете поручить эту задачу специалистам по недвижимости. Для этого необходимо оформить доверенность на данного человека, который будет выступать в качестве вашего представителя в данном вопросе.
- Протокол собрания собственников жилья: Перевод жилого помещения в нежилое может быть одним из решений, принятых на общем собрании собственников жилья. В этом случае вы должны получить подтверждение их решения в виде протокола.
Обращаем ваше внимание на то, что проведение процедуры перевода жилого помещения в нежилое требует обязательного соблюдения всех основных правил и норм жилищного законодательства. Это важное дело, и для его успешного завершения вам нужно получить правильную консультацию и руководство со стороны компетентных специалистов данной области.