Договор продажи недвижимости заключается в форме а нотариальной
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор продажи недвижимости заключается в форме а нотариальной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Комментарии к ст. 550 ГК РФ
1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).
2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).
Комментарий к статье 550 ГК РФ
1. Абзац 1 коммент. ст. предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п. 2 ст. 434 ГК), недостаточны для его заключения (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. N А43-2514/2007-23-64).
2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости — совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы — влечет недействительность договора.
Договор слагается из нескольких волеизъявлений по числу его сторон. При заключении договора в виде единого документа на бумажном носителе подтверждение «авторства» волеизъявлений обычно осуществляется при помощи проставления на нем собственноручных подписей сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). При заключении письменного договора в виде единого документа на бумажном носителе между присутствующими каждая из сторон подписывает экземпляры договора, обычно предварительно распечатанные по числу сторон договора, и после подписания договора всеми его сторонами забирает свой экземпляр. Договор в письменной форме в такой ситуации считается заключенным по общему правилу в день подписания его сторонами, так как оферта и акцепт осуществляются фактически одновременно.
Устная форма сделки — это, прежде всего, обмен определенными произносимыми словами, из которых явствует желание совершить сделку.
Она возможна как при непосредственном общении, так и в разговоре по телефону или при ином способе обмена информацией без ее фиксации на каком-либо материальном носителе.
Законодательство не содержит перечня случаев, в которых допускается устная форма сделки, указывая, что сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Таким образом, действует общее правило о допустимости устной формы сделок во всех случаях, когда для совершения сделки не требуется квалифицированная (простая письменная или нотариальная) форма.
Комментарий к ст. 550 ГК РФ
1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должны быть указаны вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.
Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствий (см. Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014).
2. Судебная практика:
— Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014;
— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;
— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 03АП-4379/14;
— Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 N 16АП-2848/14;
— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 N Ф01-3523/14 по делу N А28-363/2014;
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10490/14 по делу N А40-142353/2012;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 N 17АП-10654/2014-ГК;
— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 11АП-11125/14;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.1999 N А58-2153/98-Ф02-354/99-С1;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2005 N Ф03-А16/05-1/947;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2000 N А78-5072-3/134-Ф02-1885/2000-С2;
— Определение Пермского краевого суда от 22.05.2012 по делу N 33-4232-2012;
— Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2012 N Ф09-4791/12 по делу N А71-4827/2011.
Передача недвижимости
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Регистрация прав на недвижимое имущество 2018
Адвокат по недвижимости
Гордон Андрей Эдуардович
Регистрация прав на недвижимое имущество 2018 году осуществляется по новому закону, вступившему в силу со 2 января 2018 года — Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон 218-ФЗ).
Существенные изменения законодательства о регистрации прав на недвижимость, введенные в России с июля 2017 года, перешли и в новый закон: Единственным доказательством прав на недвижимое имущество является зарегистрированное право – то есть сведения, внесенные в государственный реестр прав (статья 1 Закона №218-ФЗ). При этом никакие свидетельства на недвижимость — не новые не старые, ни розовые, ни зеленые, больше не действуют. И с 15 июля 2017 года при регистрации собственности на недвижимость в России свидетельства больше не выдают.
Гражданин или организация является собственником недвижимости, если об этом в реестр недвижимости внесена соответствующая запись. Правило – «Без бумажки ты букашка», с 15 июля 2017 года в отношении недвижимости в России не работает.
Существенная деталь, которую необходимо знать всем: Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из чего следует вывод: Что бы защищать свое право на недвижимость это право необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости.
По российскому законодательству к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (статья 130 Гражданского кодекса РФ)
Согласно кодексу недвижимым имуществом являются жилые и нежилые помещения. И с с 1 января 2018 года недвижимым имуществом в России признаны машино-места. До этого момента такой объект недвижимости признавался только в некоторых субъектах России, например, в Москве.
Договор продажи недвижимости
По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
По своей юридической природе договор продажи недвижимости:
-
- консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
- возмездный;
- двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
- синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).
Другой комментарий к статье 550 ГК РФ
1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).
2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).
Понятие договора продажи недвижимости
Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско — правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
По договору купли — продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Как и всякий договор купли — продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Другой комментарий к статье 550 ГК РФ
1. Абзац 1 коммент. ст. предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п. 2 ст. 434 ГК), недостаточны для его заключения (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. N А43-2514/2007-23-64).
2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости — совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы — влечет недействительность договора.
Алексей
Примерно месяц назад Герман Краснов помог мне с заключением договора купли-продажи жилого дома. Наконец-то у меня появилось время, чтобы отблагодарить этого эксперта за оказанные услуги. Я оказался полностью всем доволен, документы оформили быстро и согласно всем нормам.
Диана
У меня были проблемы с покупкой жилого дома. Я не знала, как правильно составить договор, чтобы потом не оказалось так, что вторая сторона меня обманула. Записалась на консультацию к Герману Краснову, и он мне быстро помог.
Давид
Спасибо большое Герману за помощь. Очень быстро решил мой вопрос с оформлением договора продажи, помог найти хорошего оценщика.
Александр
Оказалось, что в моем случае нельзя было заключить договор купли-продажи жилого объекта без привлечения нотариуса. Друзья порекомендовали обратиться к Краснову. Я доволен оказанными им услугами.
Богдан
Думал, что помощь нотариуса – это дорого. Оказалось, что нет. Эксперт помог мне довольно быстро оформить документы, чему я очень благодарен. Все вопросы и пожелания были полностью учтены.
Алина
Несколько раз выходило так, что я попадала на нотариусов-мошенников. Решила серьезнее подойти к выбору эксперта и, к счастью, мне повезло. Вопрос решили быстро и за доступную сумму.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью
ВНИМАНИЕ! Сделки с недвижимостью справе совершать только ее полноправные собственники. Однако они не обязаны делать это исключительно лично. Сделкой может заниматься доверенное лицо собственника, если последний оформит на имя представителя доверенность и заверит ее у нотариуса.
Самыми распространенными являются следующие виды сделок с недвижимостью:
- Покупка или продажа жилой/нежилой недвижимости, земельных участков
- Безвозмездные сделки с недвижимостью (бесплатная приватизация, дарение, наследование)
- Обмен (мена) объектов недвижимости друг на друга, с доплатой или без
- Аренда
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.
Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:
-
семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;
-
девять дней — если договор был представлен через МФЦ;
-
если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.
Субъектами по соглашению могут выступать физические и юридические лица. Стороны по договору именуются Заказчиком и Исполнителем.