Односторонний отказ от исполнения договора аренды ГК РФ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Односторонний отказ от исполнения договора аренды ГК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.
Когда арендатор вправе отказаться от договора? — Эксиора
Когда арендатор вправе отказаться от договора?
Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва
Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).
Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда
Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.
В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора.
При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.
Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).
Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда.
При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.
Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.
Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.
Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.
При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст.
450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.
Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.
В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.
Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды
При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.
Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.
То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.
Еще один важный момент.
Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.
На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.
Пункт о проведении ремонта в договоре
Представьте такую ситуацию – вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе.
В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.
Чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.
Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально – оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:
- адрес помещения;
- номер договора;
- схему ремонта и план проводимых работ.
Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора
В ст. 619 ГК РФ приведен конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать его расторжения. При этом данная норма содержит значительное количество оценочных понятий, например: “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. В связи с этим возникает проблема: в каких случаях неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора, а в каких нет.
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей основанием для расторжения договора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, отказывая в расторжении договора ввиду неуплаты арендатором коммунальных платежей, указал в том числе на то, что арендодатель в нарушение договора не выставил арендатору соответствующие счета.
Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
“…В обоснование требования о расторжении договора аренды Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. указал на систематическое нарушение ООО “Центр” условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года.
10 октября 2008 года индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. направил в адрес директора ООО “Евротехника” запрос о возможных нарушениях со стороны ООО “Центр” обязательств” по договору аренды от 19 апреля 2005 года (л.д. 62 т. 2).
В ответ на указанное письмо ООО “Евротехника” (предыдущий собственник спорного помещения) сообщило ИП Горбачеву А.В. о выявленных нарушениях ООО “Центр” условий договора аренды, имеющих систематический характер: задержка сроков оплаты за аренду; неоправданно затянутые сроки проведения оплаты за предоставление коммунальных услуг; задержка сроков оплаты за телефонные переговоры; неисполнение обязанностей по согласованию работ, проводимых по перепланировке и переоборудованию помещения; другие нарушения (письмо N 085-1 от 03 ноября 2008 года л.д. 85 т. 7).
Между тем задолженность по арендной плате ООО “Центр” полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.
Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имелось.
Ссылка индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. на неуплату ООО “Центр” коммунальных платежей (письмо от 04 июля 2007 года N 068/33, л.д. 84, т. 5), не может служить доказательством, подтверждающим систематическое нарушение условий договора по уплате арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснил, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Кроме того, по условиям договора аренды, денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей перечисляются на расчетный счет арендодателя после выставления последним соответствующего счета. ИП Горбачев А.В. не представил доказательств выставления и получения ООО “Центр” такого счета.
Так как основания для расторжения договора отсутствуют, следует признать договор аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года действующим (не расторгнутым)…”
Позиция 2. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей является основанием для расторжения договора.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо указал, что неуплата коммунальных платежей является существенным нарушением договора, а также на то, что договор содержал условие о праве арендодателя отказаться от договора при неисполнении арендатором данной обязанности.
Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, ст. 619 ГК РФ содержит множество оценочных понятий, например “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов. В большинстве случаев расторжение договора связано с существенными нарушениями его условий.
6.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор в нарушение условий договора заключил договор субаренды без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998 N 7839/97
“…В соответствии с подпунктом “ж” пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.
Арендатор данное условие нарушил.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-4895/09 по делу N А5-622/08-С4
“…Предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу “Сахалин” о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2005 N 93 и возврате арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.08.2008 иск предпринимателя удовлетворен, в удовлетворении встречного искового требования отказано.
Договором предусмотрен запрет на передачу арендатором помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.8).
Установив факт пользования арендованным имуществом с нарушением условий договора, состоящим в сдаче имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя, суды в силу статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) посчитали требование предпринимателя о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению. Вследствие этого суд на основании статьи 622 Кодекса обязал общество “Сахалин” вернуть арендуемое имущество истцу…”
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451
“…В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
В рассматриваемом случае Давыдова Е.А. передала право аренды спорного имущества в общее имущество участников простого товарищества, не получив согласия арендодателя на совершение данной сделки. В результате передачи права аренды в общее имущество ООО “Цезарь” получило право пользования арендованным помещением (пункт 3 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации) наравне с предпринимателем Давыдовой Е.А., что существенно нарушает условия договора аренды от 29.07.2004 N 80, поскольку при заключении сделки КУМИ наделило правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора.
В соответствии с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения сделки…”
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 N А19-9501/08-46-Ф02-1408/09 по делу N А19-9501/08-46
“…На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 названного Кодекса).
Указанная норма права обеспечивает права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
Согласно пункту 2.4.12 договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 арендатору запрещено сдавать “объект” (предмет договора аренды) в субаренду без согласия арендодателя.
В полном соответствии с материалами дела арбитражными судами установлено, что часть спорного нежилого помещения фактически была передана ответчицей без согласия арендодателя третьим лицам, и последние имели возможность пользоваться данным помещением.
Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При таких обстоятельствах, в силу норм статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 и возврата имущества собственнику – администрации г. Шелехова…”
6.2. Вывод из судебной практики: В договоре аренды стороны вправе предусмотреть иные основания для расторжения договора по требованию арендодателя, нежели предусмотренные ст. 619 ГК РФ.
Комментарий к статье 619 ГК РФ
1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).
Договор считают расторгнутым с момента, когда заказчик получит уведомление об этом, или указанного в нем момента, если иное не предусмотрено договором. Это следует из пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, пунктов 13 и 57 постановления N 54. Если компания хочет приостановить исполнение своего встречного обязательства или отказаться от него, нужно в разумный срок предупредить об этом контрагента.
Но в ГК РФ не предусмотрена специальная форма, по которой компания должна выразить свой отказ от исполнения договора. Нет и предварительного порядка извещения контрагента о намерении прекратить договор.
Чтобы уведомить партнера о расторжении или изменении условий договора, составьте уведомление в произвольной форме.
Причины разочарования сокрыты в диспозиции нормы статьи 450 ГК РФ.
1) Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Достаточно «скучное» основание. Стороны едины в желаниях и, если они захотят, то соглашением о расторжении договора они могут прекратить все свои обязательства. Но и здесь есть свои нюансы, отраженные также в Постановлении Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора». Например, вопрос по гарантийным обязательствам.
Также обращу внимание, что это постановление позволяет установить последствия расторжения договора, иные чем те, которые предусмотрены законом в пределах общих ограничений свободы договора (см. на абз.2 пункта 2 постановления).
Такой подход вполне скучное, безликое и серое соглашение о расторжении может раскрасить яркими красками желтого, зеленого, синего и красного цвета.
2) Расторжение договора возможно по решению суда. Это значит, что прекращение прав и обязанностей сторон будет решение суда. Естественно, что невозможно решение суда без обращения в суд стороны договора.
На мой личный взгляд, условия договоров про «одностороннее расторжение договора» должны толковаться только как констатация возможности подачи иска в суд о расторжении договора. Глупость или ересь, либо однозначные происки врагов. Выбирайте сами. Но ошибочность при выборе правильного условия должна иметь негативные последствия (за исключением случая, который предусмотрен в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 №16 «О свободе договора и ее пределах».).
Законодатель не указывает, что расторжение договора, именно расторжение, а не использование иных правовых институтов, может быть произведено без обращения в суд.
После того как становится ясным один из элементов порядка расторжения договора в отсутствие соглашения сторон об этом, перейду к самим основаниям.
Основания расторжения договора указаны также в законе (часть 2 статья 450 ГК РФ). Расторжение договора допустимо в одном из следующих случаев:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Определение существенности нарушения договора также приведено законом — существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Возможно, что при доказывании существенности истцу будет проще и легче, если будут доказательства, однозначно и определенно указывающие на понимание каждой из сторон получаемого по этому договору (сторона рассчитывала на получение).
Также еще случаем, предусмотренным ГК РФ является существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ). Более подробно по этому основанию мы в будущем разместим отдельный материал.
Соответственно, после определения суда как единственного органа, обладающего компетенцией по расторжению договора и случаев, когда такое может быть произведено, обратим внимание на сам по себе порядок. Статья 452 ГК РФ указала, что обращение в суд с иском о расторжении договора может быть произведено после направления досудебного требования контрагенту и истечения месячного срока, если иной не предусмотрен договором.
Если контрагент пришел в суд, минуя изложенное в законе, то ему должен ждать только оставления без рассмотрения (например, пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой», пункт 60 Постановления Пленума ВС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановление ФАС ЗСО от 18.02.2014 по делу №А70-5156/2013).
Кстати, про желаемый правовой эффект. Согласно ст. 453 ГК РФ обязательства сторон будут прекращены. Но это не значит, что сторона, представившаяся свое исполнение контрагенту и не получившая ничего в ответ, при расторжении договора, теряет его. Абсолютно нет. Она может получить его обратно или получить встречное исполнение (смотрим на пункт 4 Постановления).
И в конце я остановлюсь на одностороннем отказе от обязательства.
Как уже сказано ранее, отказ от обязательства возможен. Односторонний по обязательства, возникающим в сфере предпринимательской деятельности, допускается. А вот по обязательствам, никак не связанным с предпринимательством подобное невозможно.
Поэтому если в договоре между предпринимателями стороны желают указать о прекращении обязательств по договору без обращения в суд и в одностороннем порядке (при уведомлении об этом контрагента), то необходимо пользоваться статьей 310 ГК РФ и включить условие про односторонний отказ от обязательства.
Небольшие выводы.
1) Односторонний отказ от обязательства (договора) и одностороннее расторжение договора это разные вещи, хоть и с одинаковыми последствиями.
2) Различия в правовом регулировании приводят к признанию неправомерными действий по одностороннему расторжению договора без обращения в суд.
3) Различия в регулировании дают предпринимателям возможность включать в договоры условия об одностороннем отказе от обязательства.
p.s. Изложенное в материале применимо к любому договору, в том числе договору аренды, договору поставки, договора купли-продажи, договора возмездного оказания услуг, договора подряда.
По вопросам, затронутым в данной статье мы готовы предложить заинтересованным лицам свои услуги.
Ответственное лицо со стороны Фирмы, занимающиеся предоставлением Услуги.
Ошибки при заключении и исполнении договора аренды недвижимости
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами .
В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников . Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке.
Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий .
Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников.
Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным .
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля.
Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным .
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Источник: https://ilex.by/oshibki-pri-zaklyuchenii-i-ispolnenii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Письменное предупреждение при расторжении договора обязательно (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В предупреждении необходимо указать конкретные нарушения, которые были допущены, установить срок для их устранения. Срок должен быть разумным, судебная практика, подкрепленная позицией Верховного суда, определила его продолжительность не менее 7 дней. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).
|
Образец предупреждения
Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.08.2020 N 3 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 07.07.2020. Ваша задолженность на данный момент составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей. Просим погасить ее в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения. |
Комментарии к ст. 619 Гражданского кодекса
1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК РФ). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК РФ.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК РФ);
- существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК РФ);
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК РФ).