Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.

Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.

Размер компенсаций за просрочку сдачи дома

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.

Как добиться от застройщика исправления недостатков квартиры

Нередки ситуации, когда после перехода права собственности на квартиру к дольщику и подписания передаточного акта в квартире обнаруживаются недостатки, которые не были найдены при приёмке квартиры.

В таком случае Закон № 214 позволяет дольщику либо сразу предъявить иск в суд к застройщику, с требованием о выплате неустойки по ДДУ, либо до суда направить застройщику претензию об исправлении недостатков. В претензии должны быть максимально подробно перечислены все недостатки объекта. Также необходимо указать срок, в течение которого застройщик должен исправить недостатки, если он не указан в договоре.

Если после направления претензии застройщик не устранил недостатки, Вы можете рассчитывать на взыскание неустойки по ДДУ через суд за просрочку устранения недостатков.

Важно! В случае нарушения своих обязательств застройщик должен не только уплатить Вам законную и договорную неустойку, но и возместить убытки в полном размере, включая расходы на услугу «Долевой юрист» (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Услуги КГ ЭТАЛОН при выборе компании-застройщика и покупке квартиры по ДДУ

Взыскание неустойки по ДДУ, а также проверка компании-застройщика и юридическое сопровождение покупки квартиры по договору ДДУ в Москве – одно из основных направлений КГ ЭТАЛОН. Юристы компании обладают следующими компетенциями:

• Предварительное изучение документов компании-застройщика;
• Юридическая проверка предлагаемого договора долевого участия в строительстве;
• Уточнение информации о деятельности и репутации фирмы-застройщика на рынке недвижимости;
• Участие в переговорах с застройщиком;
• Претензионная и судебная защита Ваших прав;
• Подготовка претензии застройщику, а также защита Ваших прав как дольщика в суде.

Предварительная консультация осуществляется бесплатно тем специалистом, который будет представлять Ваши интересы. Цена на услуги по взысканию неустойки по ДДУ будет формирована только после того, как юрист проведет предварительный анализ документов, оценит возможность взыскания неустойки с конкретного застройщика.

Последний этап взыскания неустойки с застройщика

Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.

Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.

Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.

Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанный договор прошел регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.

Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:

• расчет суммы неустойки;
• отправка застройщику претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
• при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
• подача заявления в первую инстанцию;
• при необходимости апелляционная инстанция;
• исполнение постановления.

В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:

• обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
• наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
• юридическое подтверждение законности требований покупателя;
• доказательства незаконности деятельности строительной компании;
• конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
• расчет размера компенсации.

К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.

Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.

Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:

• копия договора ДУ;
• копия договора переуступки, если такой заключался;
• копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
• доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
• уведомление о вручении претензионной жалобы застройщику.

Отказ строительной фирмы в добровольном порядке выплатить неустойку по договору по истечении указанного в претензии срока накладывается штраф. Его размер составляет 50% от взыскиваемых сумм.

Рассчитываем неустойку

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта

Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.

Если в передаваемом вам объекте

долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.

Разумным сроком следует считать срок,

достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.

Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.

Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.

Если объект долевого строительства имеет недостатки,

наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.

Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку

Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.

На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.

Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.

Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.

Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.

Поэтому застройщики в 99% случаев

не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.

Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.

По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.

Но на практике происходит так,

что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.

Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,

не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.

Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.

Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.

Сразу нужно оговориться,

что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.

Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.

Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:

• изменение подсудности спора на более лояльный суд
• дробление права требования неустойки
• уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
• смешанная схема

Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:

• размер подлежащей взысканию неустойки
• действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
• имущественное положение застройщика
• подсудность спора
• судебную практику по данному застройщику
• прочие обстоятельства

Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.

Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:

1. Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
2. Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
3. После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
4. Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
5. По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
6. В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
7. После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
8. Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию (цена)

Оформление договора может быть осуществлено без предоплаты или же с таковой. Каким-либо образом на стоимость недвижимости это не влияет.

Но при этом существует ряд нюансов, разобраться с которыми нужно предварительно. Все они отражены в законодательстве.

Наиболее существенные вопросы:

• обязанности сторон;
• сроки передачи объекта;
• причины возникновения;
• формула расчета;
• судебная практика.

Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Процедура взыскания неустойки по ДДУ в строительстве состоит из нескольких этапов:

• подготовка необходимых материалов, сбор всех имеющихся по ДДУ документов;
• подсчет суммы неустойки за весь период просрочки в днях;
• составление претензии, с указанием размера неустойки, со ссылками на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»;
• отправка претензии застройщику лично под роспись или заказным письмом предпочтительно с обратным уведомлением;
• ожидание ответа, при получении положительного ответа согласовывается процедура выплаты положенной компенсации, при отказе или умолчании готовится иск в суд;

Этапы судебного взыскания неустойки

Процедура взыскания неустойки по ДДУ через суд содержит следующие этапы:

• организация досудебного порядка, направление претензии застройщику, подготовка всех необходимых документов, расчет неустойки;
• получение отрицательного ответа или отсутствие реакции служат поводом для составления иска в суд, приложение копий всех документов, оправки пакета по месту регистрации дольщика, нахождения застройщика или возводимого объекта;
• прохождение процедуры судебного разбирательства, получение постановления суда;
• приведение решения суда в исполнение, предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов;

К исковому заявлению прикладывается пакет документов, подготовленных к претензии, и следующие материалы:

доказательства дополнительных расходов, понесенных дольщиком из-за просрочки сроков сдачи квартиры, например, стоимость арендной платы за съемную жилплощадь;

• претензия, сопровождаемая документами о получении ее застройщиком (расписка, уведомление о вручении, отметка о получении на самом документе);
• доверенность, если интересы дольщика в суде защищает представитель;
• платежные документы, подтверждающие наличие судебных расходов;
• любые другие материалы, которые покупатель посчитает важными для доказательства исковых требований.

Отказ от услуг юриста – последствия

Одна из наиболее серьезных ошибок, которую может совершить пострадавший дольщик, состоит в отказе от юридической помощи. У любой компании-застройщика имеется свой юрист, «справиться» с которым в суде самостоятельно вы просто не сможете. Адвокат нарушителя будет готов к любым аргументам и сможет опровергнуть все ваши обвинения без особых проблем.
Юридическая поддержка нужна вам не только в суде, но и на стадии досудебного разбирательства. Например, для грамотного составления претензии. Написать документ и направить его застройщику вы, теоретически, можете и самостоятельно. Однако в дальнейшем эта бумага станет играть огромную роль в судебном процессе. Именно на ее основании вы сможете настаивать на выплате вам компенсации за моральный ущерб и штрафа в размере 50% от суммы неустойки. Не используйте шаблоны, которые предлагаются в интернете. Обращайтесь за помощью к специалистам.

Похожие записи:

• Условие в договоре перевозки
• Снимают ли алименты с больничного листа по уходу за ребенком в 2023 году
• Ходатайство об оценочной экспертизе в арбитражный суд