Возврат налога при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврат налога при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году налоговое законодательство РФ коснулись весомые изменения. Среди нововведений стоит отметить появление новых видов вычетов и повышение ставок. Рассмотрим подробнее планируемые обновленные правила и изменения.
Когда налоговый вычет за квартиру получить не получится
При покупке недвижимости у взаимосвязанных лиц
Налоговый вычет не получится оформить, если вы купили квартиру или дом у родственников: супруга, детей, родителей, братьев или сестер, а также у работодателя. Потому что все эти люди считаются «взаимосвязанными лицами», то есть заинтересованными.
Если человек уже исчерпал свое право имущественного вычета
Да, имущественный вычет можно получить только один раз, если приобретали жилье до 2014 года.
А вот с 1 января 2014 года в Налоговый кодекс внесли изменения: если налоговый вычет при покупке недвижимости получен не в максимальном размере (с суммы меньше 2 млн рублей), то его остаток можно дополучить при покупке другого объекта недвижимости.
Ограничение для одного человека составляет 260 000 рублей за недвижимость и 390 000 рублей по процентам за ипотечный кредит.
В отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по процентам за ипотеку можно получить только один раз в жизни по одному объекту жилья.
Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ
Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.
С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.
Вернуть часть расходов можно за:
- оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
- оплату за оказание услуг;
- доход от сдачи имущества в аренду;
- продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
- некоторые другие виды дохода.
Документы для вычета по ипотеке
Для оформления налогового вычета при взятии ипотеки потребуется предоставить перечень следующих документов:
- декларация о налогах на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ;
- договор купли-продажи недвижимости или ДДУ (договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома);
- паспорт гражданина РФ;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ (получение в бухгалтерии по месту работы);
- выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на квартиру при ипотеке (можно взять в МФЦ или заказать в Росреестре);
- акт приема-передачи объекта или доли в нем;
- документальное подтверждение расходов на покупку квартиры или дома (банковские квитанции на оплату, выписки, платежные поручения, расписки и другие справки).
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Когда можно оформить вычет
На срок оформления влияет не дата оформления кредита, а дата фактического приобретения готового жилья. Оформить вычет можно начиная с года, когда человек стал собственником дома или квартиры. Поэтому при покупке вторичного жилья или квартиры в новостройке / жилого дома сроки могут различаться.
Пример. Михаил в 2022 году купил в ипотеку квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи. Значит, за 2022 год он и сможет получить вычет.
Если бы Михаил покупал новостройку, то здесь значение имела бы дата сдачи квартиры. Допустим, еще в 2017 году Михаил заключил договор долевого участия в строительстве жилья. А сдача дома и подписание с застройщиком акта приема-передачи квартиры состоялись только в 2022 году. В этом случае оформить вычет можно начиная с 2022 года. При этом Михаил сможет вернуть часть процентов, которые он заплатил по кредитному договору с 2017 по 2021 год.
За какой срок можно получить вычет
Ограничений по срокам оформления вычета нет. В том числе можно разбить получение вычета на несколько лет, если сумма НДФЛ, который человек заплатил за прошедший год, меньше суммы положенного по кредиту вычета. Вернуть подоходный налог можно только за три предыдущих года, поэтому при каждой такой подаче декларации период расчета будет меняться.
Пример. Михаил купил квартиру в ипотеку в 2017 году. За тот год сумма уплаченного им НДФЛ составила 234 000 рублей. В 2018 году он оформил налоговый вычет и получил эту сумму. От максимально возможной суммы вычета в 390 000 рублей осталось 156 000. Эти деньги Михаил сможет получить в следующем году.
Но он не стал подавать декларацию на следующий год, а сделал это только в 2023 году. При проверке его декларации налоговая будет учитывать НДФЛ, который был удержан с зарплаты Михаила в 2020–2022 годах, а 2018 и 2019 годы уже не пойдут в расчет.
Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз нaлoгoвyю
Bepнyть пpoцeнты пo ипoтeкe чepeз нaлoгoвyю мoжнo пo oкoнчaнии гoдa, в кoтopoм вы yплaтили пpoцeнты. Для этoгo нyжнo зaпoлнить и пoдaть в ИФНC нaлoгoвyю дeклapaцию 3-НДФЛ. Пo oбщeмy пpaвилy тaкyю дeклapaцию пoдaют нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa гoдoм, в кoтopoм вoзниклo пpaвo нa вычeт. Нo ecли вы пoдaeтe ee иcключитeльнo paди пoлyчeния нaлoгoвыx вычeтoв, мoжeтe cдeлaть этo в любoй мoмeнт – дo или пocлe 30 aпpeля.
К зaпoлнeннoй и пoдпиcaннoй дeклapaции нaдo пpилoжить дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaшe пpaвo нa вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe в нaлoгoвoй:
- кoпию дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;
- кoпию дoкyмeнтa, пoдтвepждaющeгo peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти — ecли кyпили квapтиpy или yчacтoк дo 15 июля 2016 гoдa, этo бyдeт cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, ecли peгиcтpиpoвaли пpaвo пoзжe, пpилoжитe выпиcкy из EГPН;
- кoпию aктa пpиeмa-пepeдaчи, ecли кyпили квapтиpy в нoвocтpoйкe – eгo бyдeт дocтaтoчнo, пpaвo coбcтвeннocти мoжeт быть зapeгиcтpиpoвaнo и пoзжe;
- кoпию кpeдитнoгo дoгoвopa;
- дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe oплaтy пpoцeнтoв — квитaнции, cпpaвкy бaнкa o paзмepe yплaчeнныx пo кpeдитy пpoцeнтoв;
- ecли peфинaнcиpoвaли пepвoнaчaльный кpeдит и в нoвoм кpeдитнoм дoгoвope ecть oтcылкa к пepвoмy дoкyмeнтy, кoтopaя дacт вaм пpaвo нa вoзвpaт, нaдo пpилoжить кoпию втopoгo кpeдитнoгo дoгoвopa.
Сумма налогового вычета при покупке квартиры
Размер вычета в 2023 году остался прежним:
- Не более 2 млн руб. на приобретение, строительство и ремонт (от суммы отсчитываются 13%). Сумма, которую можно вернуть, составляет до 260 тыс. руб.
- Не более 3 млн руб. расходов на проценты по целевому займу (от суммы отсчитываются 13%). Максимальная сумма к возврату – 390 тыс. руб.
Какие документы нужно предоставить?
Чтобы получить возврат налога придется собрать большой пакет документов. Их можно отнести на работу (в бухгалтерию) либо в налоговую по месту жительства. Для получения вычета понадобятся:
- заявление на вычет;
- копия паспорта гражданина РФ;
- налоговая декларация (3-НДФЛ);
- справка о доходах с работы;
- копии ДДУ и акта приема-передачи жилья;
- копия кредитного договора (если оформлялся);
- квитанция об оплате ДДУ;
- договор об уступке прав требований по ДДУ (если был оформлен);
- копия свидетельства о браке и заявление о распределении размера вычета между супругами (если ипотека оформлялась на двоих);
- квитанции об оплате процентов по кредиту (если оформлялся).
Большая часть документов подается в виде копий, но налоговую декларацию придется все же заполнить лично и подать в оригинале. Пакет бумаг вместе с заявлением и декларацией будет рассматриваться в течение трех месяцев. Если у заемщика есть проблемы с расчетом суммы вычета, то можно обратиться за помощью к налоговому инспектору, и он поможет внести нужные цифры в декларацию.
Больше о том, какие бумаги нужно собрать для того, чтобы вернуть налог при покупке квартиры в ипотеку, как написать соответствующее заявления в ФНС или работодателю, а также как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ, мы рассказывали тут.
Какие документы нужно предоставить?
Справка! Вернуть подоходный налог возможно через налоговую инспекцию или у своего работодателя.
Пакет необходимых документов незначительно отличается, в зависимости от того, где планируется получать возврат. Обязательный пакет документов, требуемый в любом случае:
- Паспорт и ИНН заявителя.
- Документ на покупку квартиры в новостройке. Например, договор долевого участия.
- Платежные документы.
- Акт приёмки квартиры от застройщика.
- Справка 2-НДФЛ с информацией о доходах за 12 месяцев года, в котором приобреталась квартира.
- Заявление на имущественный вычет.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Справка о процентах, которые были уплачены, или ипотечный договор с банком.
- Заявление на возврат подоходного налога в связи с покупкой недвижимости.
- Свидетельства о браке, если ипотека оформлялась на супругов.
Если возврат планируется получать через работодателя, то ему необходимо предоставить уведомление из налоговой службы, которое выдается в ответ на рассмотрение заявления на получение возврата.
Если необходим вычет от налоговой, то в нее дополнительно предоставляется:
- Заявление о переводе средств на банковский счет.
- Реквизиты банковского счета.
- Декларация о доходах (форма 3-НДФЛ).
Полный перечень документов для получения вычета, а также правила подачи и сроки рассмотрения вы найдёте в данной статье.
Когда можно вернуть налог?
Вернемся к новостройкам. Большинство россиян сегодня приобретают жилье в новостройке с помощью ипотеки. Перед ними встает вопрос когда именно наступает тот момент, когда уже можно подать документы на возврат уплаченного НДФЛ.
Итак, при желании оформить вычет налога при долевом строительстве стоит помнить следующие моменты:
- Если вы приобретаете вторичное жилье, то документ, на основании которого можно подать пакет документации на возврат НДФЛ, это свидетельство о праве собственности. Если же вы приобретаете первичное жилье в новостройке, то вы можете не дожидаться получения свидетельства, а подать документы на возврат налога на основании акта приемки-передачи;
- Из предыдущего пункта вытекает следующий – подать на возврат НДФЛ до того, как был подписан акт о завершении работ со стороны строительной компании и их принятии участниками долевого строительства. Например, вы приобрели квартиру еще 3 года назад, когда на месте дома был всего лишь котлован. Сегодня вы подписали акт приема-передачи, однако, свидетельства о праве собственности у вас еще нет. Это значит, что вы все равно уже имеете право подать пакет документов на возврат подоходного налога.
Особенности оформления налогового вычета
Вернуть уплаченный НДФЛ можно на следующий год после того, как вы подписали акт приема-передачи прав на квартиру, либо как вы получили свидетельство. Например, если покупка состоялась в 2017 году, то рассчитывать на возврат НДФЛ вы сможете только в начале следующего года.
Ничего страшного не случится, если вы подадите документы не сразу после того, как у вас появится право на возврат НДФЛ. Вычет рассчитывается на общих для НДФЛ основаниях, т. е. оформить возврат можно за последние три года.
Если в силу того, чтобы ваших налоговых отчислений за последние три года не хватит на то, чтобы перекрыть предназначенную к возврату сумму в размере 260 тыс. рублей, то вы сможете вернуть оставшуюся часть позже, просто придется подавать документы на возврат налога несколько лет подряд.
Как связаны вычет за проценты по ипотеке и вычет при покупке жилья
Рассмотрим другой пример. Петр покупает жилье в ипотеку не первый раз. Как официально трудоустроенный и исправно платящий налоги гражданин РФ он может сделать имущественный вычет – максимум 2 млн рублей. То есть может забрать на руки 13% от этой суммы – максимум 260 тысяч рублей.
Также Петр в праве вернуть деньги за ипотеку – максимальная сумма вычета составит 3 млн рублей, итого – до 390 тысяч рублей. Всего можно сделать возврат до 650 тысяч рублей.
С 2013 года Петр пользуется услугами банков и проверяет на себе изменения в законах.
Раньше вычет на имущество и за проценты по ипотеке были связаны – их можно было оформить на один объект.
В 2012 году Петр женился и взял первую квартиру в ипотеку. Тогда он уже знал про два типа льгот, и хотел вернуть переплату за кредит, чтобы потом вложиться в ремонт. Но не смог сделать этого из-за привязки вычетов к одному объекту — немного ранее он уже оформил имущественный вычет на покупку садового участка с домом.
После 2014 года вычеты разъединили – и это хорошо. Теперь можно сделать отдельный вычет за жилье, и отдельный – за проценты по ипотеке, без привязки к одному объекту. Главное условие – право на вычет должно появиться после 2014 года.
В 2013 году Петр взял ипотеку для дочери-студентки, а в 2014 узнал про новый закон. Так как Петр уже полностью получил возврат за покупку садового участка, он надеялся, что получит хотя бы ипотечный. Но этого не случилось, потому что он взял заем раньше 2014 года.
В 2018 году у Петра появились внуки, и он купил в ипотеку квартиру побольше. Повезет ли ему на этот раз? Да, теперь Петр подходит под все условия и может вернуть деньги за переплату.
Важно: получить деньги за переплату с ипотеки можно только один раз и только для одного объекта, остаток при этом не переносится.
Если у вас есть возможность оформить имущественный и ипотечный вычеты, вы можете сами решить – получить их по очереди или одновременно.
Удобнее сначала забрать деньги по основной недвижимости, а потом по ипотеке. Их можно получить по одному или разным объектам. Например, можно вернуть деньги за покупку участка под строительство, а ипотечный – за дачу.
Чтобы получить льготу на ипотечные проценты, заем обязательно должен быть целевым.
Петр получит льготу, если в договоре будет сказано, что заем выдается:
Если бы Петр взял целевой заем на участок под строительство, сделать возврат он смог бы только после постройки дома. А в случае оформления займа на апартаменты не получил бы льготу от государства, ведь по закону это нежилая недвижимость.
Если бы Петр взял не целевой заем, а обычный потребительский кредит, и вложил эти деньги на приобретение или строительство жилья, то никакие подтверждающие документы не помогли бы ему в получении процентов по ипотеке.
Важно: нельзя быть в близком родстве с продавцом жилья или передавать право на вычет родным, даже родителям или детям. Если квартиру покупали не они, то и вычета они не получат.
Исключение – приобретение жилья родителями для несовершеннолетних детей.