В чем разница между апартаментами и квартирой в Московской области

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между апартаментами и квартирой в Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По своей сути, апартаменты практически ничем не отличаются от привычных квартир. Пожалуй, главный плюс апартаментов — широкие возможности при создании дизайн-проектов и перепланировке помещений, в отличие от традиционных квартир, где требования регламентированы и существует множество ограничений.

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Переводим апартаменты в квартиру

Апартаменты можно перевести в жилую недвижимость (квартиру). Обязательные требования:

1. Заявитель ― собственник апартаментов.
2. Апартаменты не в ипотеке, не в залоге и не под арестом.
3. Апартаменты и здание, в котором они расположены, соответствуют требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям. Требования указаны в статье 22 Жилищного кодекса и в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006.

Обычно третий пункт вызывает сложности. Жилые и нежилые здания строят по разным стандартам. В них разный уровень шума, естественного освещения, разная толщина стен и прочее. И требования к нежилым помещениям ниже.

Рассмотрим, как перевести апартаменты в квартиру.

1. Соберите пакет документов:
   • заявление;
   • правоустанавливающие документы (подлинники либо копии, засвидетельствованные нотариусом);
   • выписку из ЕГРН;
   • план апартаментов с техническим описанием (его получают в БТИ);
   • поэтажный план здания;
   • проект перепланировки (если была или будет).
2. Подайте документы лично, через МФЦ или Госуслуги в орган местного самоуправления, который занимается переводом помещений. Например, в Санкт-Петербурге это Жилищный комитет, в Москве ― Департамент городского имущества.
3. Получите расписку, что заявление приняли.
   В течение 45 календарных дней с момента подачи заявления специалисты органа местного самоуправления создадут комиссию. Эксперты определят, соответствуют ли апартаменты требованиям к жилой недвижимости: проведут экспертизу проектной документации, санитарно-эпидемиологическую экспертизу и прочее.
4. Дождитесь ответа. Эксперты составят заключение и примут решение. В течение трёх рабочих дней вы получите письменный ответ.
5. Обратитесь к кадастровому инженеру и закажите новый технический план, если вам разрешили перевести апартаменты в квартиру.
6. Отправьте новый технический план в Росреестр. Данные о смене статуса обновят в течение 15 рабочих дней.
7. Получите обновлённую выписку из ЕГРН.

Как выбрать хорошие апартаменты?

Выбирая апартаменты посуточно Киев, стоит обратить внимание на апарт-отель «Седьмое небо». Это известная столичная сеть, которая предлагает комфортные номера с современным ремонтом.

При выборе апартаментов следует обратить внимание на такие моменты:

• тип здания, в котором расположен апарт-отель;

• этаж;

• комфорт и качество ремонта;

• наличие завтра и дополнительных сервисных услуг;

• расположение в городе (удобство транспортной развязки, уровень развития социально-экономической инфраструктуры и др.);

• стоимость за сутки проживания;

• время заселения/выезда и др.

Забронировать апартаменты лучше заранее, так как мини-отелях небольшой номерной фонд, и номера могут быть просто заняты постоянными клиентами. Сделать это можно по телефону у администратора или онлайн на сайте гостиницы.

Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой

Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.

Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.

В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.

Брать или не брать — вот в чём вопрос

Как видите, наш сравнительный обзор апартаментов и квартир показывает, что у обоих форматов недвижимости есть и минусы, и плюсы. Иначе не было бы столько предложений на рынке, и тем более такого бурного их роста за последний год. Важно во всем детально разобраться и понять — а для чего вам нужны апартаменты? Для доходного инвестирования и прибыли от сдачи в аренду? Или же все-таки для личного проживания в одиночку или с семьей?

Рекомендую вам собрать максимум информации перед выбором недвижимости:

• Что было раньше на месте выбранных апартаментов. Какой смысл жить на территории старого химзавода?
• Насколько привлекательно для вас месторасположение?
• Есть ли хоть какая-то социальная инфраструктура в округе?
• Какие траты войдут в коммуналку и какой налог вам светит за жилье?
• Готовы ли вы мириться с шумными соседями и бизнесом за стенкой? Я не говорю, что это постоянная беда, но такая проблема в апартаментах существует.

Когда апартаменты выгоднее квартиры

Главный плюс апартаментов – цена. Она всегда ниже, чем на аналогичные по метражу и расположению квартиры. Поэтому, если это не единственное жилье, а человек покупает апартаменты, чтобы, допустим, сдавать – то разница в цене компенсирует повышенную коммуналку и налоги. К тому же при необходимости в апартаментах можно открыть офис или магазин. А при сдаче в аренду апартаменты можно сдавать и частным лицам, и юрлицам или ИП для ведения коммерческой деятельности.

Апартаменты нередко появляются на месте фабрик или других градообразующих предприятий и могут располагаться недалеко от метро или в месте удобных транспортных развязок. Скажем, если у человека квартира в Московской области, где он постоянно зарегистрирован, то можно не брать ипотеку на квартиру в Москве, где он работает, а приобрести апартаменты и жить в них – так дешевле, удобнее добираться на работу, а постоянная регистрация при этом сохраняется.

Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?

Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:

1. Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.

2. Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.

3. Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.

4. Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.

Представленные в большинстве строящихся сегодня многоквартирных домов и жилых комплексов студии характеризуются своеобразной свободной планировкой, в которой отсутствует зонирование помещения путем возведения стен и перегородок (за исключением санузла или вспомогательных площадей). Отличия апартаментов от квартир лежат в юридической плоскости, а понятие «студия» в правовом аспекте адекватно квартире. В законе попросту отсутствует такой термин, что предоставляет возможность произвольной трактовки этой концепции жилого пространства.

Обычно площадь студий меньше, либо сопоставима с размером однокомнатной квартиры. Но в элитных новостройках встречаются варианты, превышающие 2-х, 3-х и иное многокомнатное жилье. Их выбирают те владельцы, которые хотят использовать отсутствие перегородок для воплощения собственных пожеланий, фантазий или практических потребностей при организации внутреннего пространства.

Равнозначность студии квартире верна только при условии, что она признана жилым помещением. Ими, по положениям ч. 2 статьи 15 ЖК РФ, признаются:

• жилые дома полностью либо частично;
• квартиры и их часть;
• комнаты,

Можно ли перевести апартаменты в квартиру

Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.

Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.

Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.

Риски при покупке апартаментов

Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.

Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.

Плюсы и минусы апартаментов

Коротко о преимуществах апартаментов:

• Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.

• Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.

• Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.

• Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.

Теперь о минусах:

• коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;

• налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;

• нельзя прописаться;

• закон о тишине не действует;

• в соседних помещениях могут находиться офисы;

• застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;

• нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

• Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
• Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Преимущества и недостатки покупки апартаментов

Весомым плюсом становится инфраструктура и те, кто собираются покупать апартаменты, прекрасно об это осведомлены. Застройщик заранее продумывает расположение достаточного количество парковочных мест, наличие в шаговой доступности магазинов, аптек, дошкольных учебных заведений и конечно же остановок общественного транспорта. Обычные новостройки часто не могут таким похвастаться.
Следующий аспект – роскошный ремонт. Планировка ультрасовременная, всё выполнено качественно и с учётом последних модных тенденций. Подобное жилье приобретают творческие люди, желающие, чтобы даже окружающее пространство говорило об их чувстве вкуса и индивидуальности. Апартаменты лишь лишний раз показывают статус их обладателя.
Вместе с тем есть и ряд недостатков, скрывающихся за внешней привлекательностью:

• Налог. Ввиду кадастровой стоимости объекта, в котором апартаменты расположены, налог устанавливается на уровне 0,5%. Если же апартаменты расположены в офисном здании – налог повышается до 2% ежегодно;
• Величина коммунальных услуг. В процессе приобретения недвижимости необходимо брать в учёт площадь помещения. Если в неё входит придомовая территория, места общего пользования, то необходимо понимать, что тариф будет считаться со всей этой площади. Общая сумма в платёжке может оказаться неожиданно большой. Итого получается, что вся выгода от покупки апартаментов просто исчезнет через несколько лет – её съедят налоги и коммуналка.

Вариантов, как купить апартаменты, есть несколько: рассрочка, кредит или аккредитив. Каждый из методов отличается своими особенностями.

Есть ли у апартаментов недостатки?

Да, недостатков действительно много.

Говоря о разнице между квартирой и квартирой, необходимо перечислить такие отрицательные моменты:

1. Поскольку они считаются нежилыми, вы не можете пройти регистрацию заезда при длительном проживании. Получается, что владельцы квартир не могут, например, выйти на рынок труда. Строители не берут на себя ответственность за создание социальной структуры. По этой причине арендаторы таких комплексов закрепляются за больницами и школами после тех, кто имеет постоянное место жительства.
2. оформление пребывания в этом районе. Однако, как показывает практика, большинство покупателей квартир не интересует проблема регистрации. Как правило, это не первая их собственность. Что касается больниц, то они получают платную медицинскую помощь, а детей переводят в элитные частные учебные заведения.
3. Высокие налоги. Для квартир ставка налога до 0,3% от кадастровой стоимости. А в случае квартир – до двух процентов. Однако они дешевле, чем квартиры аналогичного размера, поэтому в конечном итоге налоговая база для них меньше, и, следовательно, сумма налога ниже.
4. Более высокие коммунальные платежи. Все тарифы на электроэнергию, газ и воду в квартирах рассчитываются как для нежилых домов, поэтому они выше, чем в обычных квартирах. Разница составит от десяти до двадцати пяти процентов. Для владельцев элитных квартир это не проблема.

Никаких жилищных пособий. Поскольку квартиры являются нежилыми помещениями, их владельцы, конечно, не смогут воспользоваться вычетом по налогу на недвижимость или другими льготами. Но если будут судебные иски, квартиру вернуть не удастся, несмотря на то, что это единственная квартира семьи. Наконец, на жилье не распространяется закон о субсидиях.

Мы проанализировали основные отличия квартиры от квартиры.

В целом квартира – очень выгодное вложение. Для большинства их владельцев преимущества перевешивают недостатки.

Заплатит ли скупой дважды: во сколько обойдется оплата ЖКХ?

За все хорошее приходится платить. И первым тому подтверждением станут квитанции за услуги ЖКХ. Они обойдутся собственникам в среднем на 18% — 20% дороже. Окупится ли такой тариф и не перечеркнет ли постоянная переплата разовую выгоду от приобретения? Если покупка совершалась для постоянного проживания, разница окажется довольно заметной.

Повышенные тарифы действуют только на определенные услуги – на потребляемую электроэнергию, воду, канализацию и водоотведение. Больше всего – на 36% дороже, переплачивать придется за электроэнергию, а стоимость услуг по водоснабжению окажется выше, чем для жилых помещений, на 12%.

Для проживания большой семьи коммунальные расходы вполне могут стать серьезной статьей расходов. Однако такие наценки смущают далеко не всех покупателей – часть из них инвестирует в дополнительную недвижимость, пользуясь сегодняшней дешевизной и ожидая дальнейшего взлета цен. Другие используют их как коммерческий проект, сдавая в наем и перекладывая оплату счетчиков на плечи арендаторов.

Похожие записи:

• Есть ли скидка пенсионерам на ласточку выборг
• Как проходит судебное заседание по уголовному делу в общем порядке о краже
• Налоговый период код 3 квартал в 2023 году