В каких случаях нужен юрист по недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях нужен юрист по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Какие самые распространенные риски при покупке недвижимости
- Утрата права собственности
- Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
- Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
- Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
- Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
- Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
- Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
- Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака
Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости
Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.
- Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
- Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
- В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
- Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
- Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
- Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.
Юридическая экспертиза вашей задачи
Такая экспертиза означает выработку оптимальной стратегии и алгоритма действий для решения поставленной задачи, а также проведение широкого правового анализа документов на предмет соответствия действующему законодательству, а также нормам и правилам, утвержденным органами власти, в том числе и требованиям о наличии обязательных реквизитов.
Результатом экспертизы является письменное заключение специалиста «СВЗК» с планом действий для достижения результата, наименование и реквизиты органов власти, куда следует обратиться для подачи и получения документов, указание на соответствие либо несоответствие документов действующему законодательству. При несоответствии заключение содержит информацию об имеющихся неточностях, ошибках или иных изъянах, а также общие рекомендации по устранению недостатков. При этом оценочные термины приводятся только в отношении вывода о допустимости применения документов.
Нотариальное сопровождение
Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;
● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.
В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но абсолютно во всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риелтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.
Такое сопровождение означает, что нотариус:
● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;
● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;
● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;
● после того как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;
● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода права собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.
У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:
● это надежная страховка от юридических рисков;
● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре: если документы направляет нотариус, регистрация займет от 1 рабочего дня;
● стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.
Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.
Краткий перечень услуг
На первоначальном этапе проводятся юридические консультации по вопросам недвижимости. Хороший юрист по недвижимости всегда доводит таковые до полного понимания клиентом изложенной ему информации. Если потребуется, профессионал разъяснит вопрос в виде рисунков и схем, что особенно актуально для тех, кто первый раз вынужден столкнуться с правовой стороной. Терминология используется в большей мере между двумя профессионалами. Индивидуальный подход к клиенту – это одна из основных задач специалиста.
Помощь юриста в целом заключается в следующем:
- Поведение для клиента краткого обзора задействованных в его вопросе законодательных норм, на что клиент имеет право, чего делать категорически нельзя, нюансы со сроками, ответственностью и последствиями тех или иных действий;
- Толкование и пояснение российского действующего законодательства;
- Предложение вариантов решения поставленной задачи, обоснование преимуществ и недостатков каждого, ориентирование в стоимости, налогах, рисках.
С чем обращаются клиенты
Для более углублённого анализа вопроса юрист в сфере недвижимости должен видеть документацию, которая имеет отношение к такому имуществу и делу в целом. Именно поэтому консультации по телефону или в сети онлайн нельзя назвать эффективными. Кроме этого, необходимо правильно формулировать свой вопрос, чётко понимать, в чём именно заключается задача, чем больше информации – тем лучше специалист может видеть ситуацию и тем корректнее будут его ответы. В любом же случае только визит к профессионалу действительно может быть полезен. Кроме того, по некоторым вопросам можно проконсультироваться бесплатно.
Юристы предоставляют свои услуги в очень многих случаях, наиболее встречающимися из них являются представленные ниже.
Топ-7 рисков, с которым сталкиваются покупатели/продавцы при сделках с недвижимостью:
- Банкротство застройщика, заморозка стройки. Ряд строительных компаний не всегда следуют законодательству, а используют различные схемы продаж квартир и прописывают в договорах такие условия, чтобы не нести никакой ответственности перед дольщиками.
- Мошенничество. Всегда есть риск натолкнуться на нечестного покупателя, продавца, утаивающего важную информацию либо сообщающего ложные сведения, что может привести к оспариванию совершенной покупки или продажи. Недобросовестный риэлтор, агент может злоупотребить Вашим доверием и деньги могут просто пропасть из банковской ячейки. А про мошенничество со стороны строительных компаний слышали почти все.
- Обременения, запрет на регистрацию прав в реестре. Приобретаемое недвижимое имущество может быть в залоге, ипотеке, сдано в аренду, находиться под арестом или являться предметом судебного разбирательства.
- Дееспособность. Если, один из участников, признан недееспособным, причем не важно покупатель это был или продавец, такой договор легко может быть оспорен в суде.
- Наследники. Важно проверить всю историю переходов прав собственности, ведь если имущество было получено по наследству, то на него могут претендовать другие наследники. Они имеют полное право законно выселить вас на улицу.
- Несовершеннолетние, супруги или бывшие жильцы. Приватизация квартиры могла пройти без участия детей и других лиц, имеющих право проживания в квартире. Отсутствие согласия одного из супругов. Прежние жильцы, которые могут служить в армии или быть помещены в места заключения, в таких случаях граждане снимаются с учета временно, а по прибытию они будут зарегистрированы вновь.
- Соответствие документов объекту собственности. Незаконная перепланировка может принести Вам в дальнейшем ряд проблем. Отсутствие межевых споров между соседями, если идет речь о загородной недвижимости. Зарегистрирован ли загородный дом в соответствие с законодательством или он является самовольной постройкой. Наличие договоров на коммуникации (вода, электричество, канализация, газ). Поддельные документы, справки, доверенности и подписи.
Как найти компетентного адвоката по недвижимости?
- Сначала важно выявить проблему. Т.е. понять в какой сфере прав требуется помощь. Одни адвокаты работают с сельским хозяйством, другие помогают при выкупах и т.п.
На этапе выбора важно учесть и местоположение. Местный адвокат порой знает вопрос лучше, чем специалист из другого города. Для тех, кто находится в поисках нового дома важно обратиться к тому адвокату, который занимается именно его районом расположения, но это не является основным требованием.
- Начать поиски рекомендуется посредством онлайн. Подобным способом можно сравнить нескольких адвокатов, ознакомиться с отзывами о них, а после запросить предварительную консультацию. Так можно обратиться к нескольким адвокатам сразу и оценить их возможности.
- После того, как перечень кандидатов составлен, можно приступать к консультациям. Большинство специалистов дарят первую консультацию бесплатно. Так, можно им задать по несколько вопросов, которые помогут решить к кому обратиться. А спросить специалистов необходимо о:
- делах, которые адвокат уже рассматривал;
- длительности работы с правами на недвижимость;
- совете о том, как бы специалист поступил;
- стоимости услуг.
Не нужно стесняться задавать адвокатам вопросы. Важно чтобы специалист имел опыт и умел справляться с проблемой.
Какие услуги адвокаты по недвижимости предоставляют?
- Сопровождают процесс купли-продажи, аренды недвижимости и т.п.
- Прослеживают процесс перевода денег и передачу объекта новому собственнику.
- Проводят консультацию клиентов об обязанностях по аренде и о том, как быть на случай проблем.
- Помогают зарегистрироваться новому владельцу и защитить его права.
- Занимаются анализом фактической информации о предыдущих владельцах.
- Формируют документы на проведение сделки и условий в них.
Адвокаты по вопросам имущества обязаны уметь выполнять множество задач. Важны компетентность специалиста и профессиональный подход.
Квалифицированная защита в сфере недвижимости
10.03.2019 — Выиграно судебное разбирательство по делу клиента Иванова Е.В. в Московском городском суде. Судебное дело о вселении в жилое помещение.
02.03.2019 — Защищены интересы и выиграно судебное дело в Зюзинском суде г. Москвы по исковому заявлению об установлении факта проживания в жилом помещении.
17.02.2019 – Выигран судебный спор по ипотечной квартире после развода супругов.
04.02.2019 – Собраны все необходимые для расширения жилплощади документы. Добились улучшения жилищных условий для многодетной семьи из г. Химки.
21.01.2019 – Представительство интересов отставного военного. Результат – выигранное дело и ордер на новую, положенную государством, квартиру для бывшего военного.
Что входит в полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью
- Проверка юридической чистоты
Правовое сопровождение сделок с недвижимостью начинается с анализа и проверки выбранного вами объекта, выявления и устранения возможных рисков. Как правило, скрытые риски практически невозможно обнаружить, не обладая специальными знаниями. Правовая экспертиза включает в себя:- анализ документов по объекту и сбор всей необходимой информации;
- отслеживание истории переходов права собственности с 1998 года;
- проведение проверки надёжности продавца (исполнительные производства, задолженности по налогам, банкротство, судебные споры, нахождение в списках лиц, причастных к экстремистской деятельности и терроризму);
- рекомендации экспертов и выводы о правовых последствиях.
- Подготовка комплекта документов
Юрист по недвижимости помогает составить договор купли-продажи, условия доступа к банковской ячейке либо условия раскрытия аккредитива, а также сообщает о необходимости получения дополнительных справок и документов, подсказывает, куда можно обратиться для их получения. - Заключение договора
Юридическое сопровождение включает участие в переговорах по согласованию всех аспектов сделки, непосредственное присутствие при подписании договора, документов на аренду банковской ячейки, заявления на открытие аккредитива. Сделка будет проходить под контролем квалифицированного специалиста, вам не придется беспокоиться. - Регистрация права
На данном этапе осуществляется сопровождение необходимых действий в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). После внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о новом правообладателе вы получаете документ, подтверждающий переход права собственности на недвижимость (выписку из ЕГРН).
Услуги юриста для дольщиков
Приобретение недвижимости по ДДУ в нашей стране — еще более рискованное решение. Эта сделка не является куплей-продажей жилья как таковой, поскольку Вы приобретаете не квартиру, а право требования на нее. Отсюда целый ряд специфических проблем:
- До 80% застройщиков нарушают сроки передачи жилья дольщикам.
- Качество готовых квартир зачастую оставляет желать лучшего.
- Девелопер может потребовать доплату за дополнительные работы.
- Случаются двойные продажи объектов в результате ошибок или мошенничества.
Закон №214-ФЗ защищает права участников долевого строительства, однако далекий от юриспруденции человек вряд ли сможет применить его на деле. К тому же договор ДУ обычно составлен таким образом, чтобы максимально обезопасить застройщика от хлопот и убытков. Поэтому отстоять свои интересы возможно только с помощью грамотного юриста по вопросам недвижимости.
Чаще всего дольщики обращаются к специалистам за решением двух задач:
Расторжение ДДУ
При задержке сроков строительства более чем на 2 месяца, серьезных недостатках готового жилья, изменении проекта квартиры — например, уменьшении ее площади — собственник имеет право расторгнуть договор. Причины для этого могут быть и личные: например, Вы просто передумали приобретать недвижимость.
Расторгнуть ДДУ можно в одностороннем порядке, по соглашению сторон либо через суд. Выбор стратегии зависит от обстоятельств и оснований для Вашего решения.
Выступить с инициативой о прекращении действия документа вправе и застройщик, если собственник нарушает порядок внесения средств. В любом случае деньги, уже выплаченные дольщиком, девелопер обязан вернуть.
При разрыве договорных отношений необходимо учитывать ряд моментов. Например, многие строительные компании требуют с дольщиков штраф за одностороннее расторжение в размере 7-10% от цены квартиры. Важно знать, что это противоречит закону № 2300-1 «О защите прав потребителей». Никакие «санкции» Вы оплачивать не обязаны. Даже если такое условие зафиксировано в договоре, квалифицированный юрист легко оспорит его в суде.
Взыскание неустойки с застройщика
Согласно закону №214-ФЗ, в случае нарушения срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, застройщик должен выплатить собственнику компенсацию. Неустойка начисляется за каждый день задержки плюс взимается штраф в размере 50% от общей суммы.
Но это в теории. А на практике возникает масса сложностей:
- Судебный отказ в компенсации
Такое может произойти, если суд сочтет, что дольщик сам виноват — уклонялся от принятия объекта. Или причиной задержки будут признаны непредвиденные обстоятельства, которые застройщик предусмотрительно прописал в договоре.
- Значительное снижение неустойки
Статья 333 ГК разрешает судьям уменьшать размер компенсации по своему усмотрению, и они активно этим пользуются. Зачастую заявителю присуждают лишь 20% от требуемой суммы, а в 50-процентном штрафе отказывают вовсе.
- Невозможность получения денег
Если застройщик намеренно опустошает свои банковские счета или меняет юридическое лицо, взыскать реальные средства по исполнительному листу весьма сложно. А если компания объявлена банкротом — практически нереально.
Что касается требования неустойки в до судебном порядке, то на этот вариант рассчитывать тем более не следует. Редкий застройщик добровольно расстается с деньгами. Поэтому лучше не откладывая обратиться к юристу по недвижимости и подавать иск.
Платные юридические консультации
- Предоставление жилья, субсидии и программы;
- Выселение, вселение;
- Споры с застройщиками;
- Определение порядка пользования;
- Признание права собственности;
- Изъятие жилья для государственных нужд;
- О самовольных постройках;
- Расторжение договоров;
- О материнском капитале;
- О приобретательской давности;
- Согласование перепланировок;
- По договорам социального найма;
- Утрата прав на жилье;
- Споры по сделкам;
- Признание недействительными договоров;
- Защита прав дольщиков;
- Защита прав покупателей;
- Безопасность сделки купли-продажи;
- Залог недвижимости;
- Займы, кредиты;
- Споры по коммунальным платежам;
- Споры о животных в квартирах;
- Экспертизы договоров, в т.ч. ДДУ;
- Схемы проведения сделок;
- Минимизация налогов и пр.
- Не купить “кота в мешке” путем проведения детального анализа юридических аспектов строительства и его законности;
- Решить конфликт с застройщиком мирным путем через профессионального специалиста юридической поддержки;
- Получить детальную правовую консультацию;
- Заключить договор с застройщиком на законных основаниях, проверить документацию и подтвердить полноту пакета документов;
- Подготовить и подать иск в суд;
- Взыскать неустойки по ДДУ;
- Определить права третьих лиц на недвижимость;
- Оформить и вступить в наследство на недвижимое имущество;
- Юридически правильно оформить документы по купле и продаже недвижимости;
- Собрать все документы для продажи жилья;
- Проверить документацию на жилье перед покупкой;
- Выявить арестованное имущество, а также поддельные документы и факт перепродажи;
- Проверить юридическую чистоту любого объекта;
- Проверить продавца или застройщика.
Консультации юриста по недвижимости: цены в Москве
|
Онлайн-консультации |
|
|
Бесплатный тарифный план |
0 руб. |
|
Платный тарифный план |
100 руб. |
|
VIP тариф онлайн |
250 руб. |
|
Консультации по телефону |
|
|
Легкий тарифный план |
400 руб. |
|
Обычный тарифный план |
700 руб. |
|
VIP консультация по телефону |
1200 руб. |