Как продлить договор аренды квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продлить договор аренды квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.
Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения
Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.
Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.
Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора
- Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора
- Согласно действующему законодательству государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
- Из нижеприведенного материала читатели узнают о том, обязательно ли нужна государственная регистрация договора аренды недвижимости, а также об особенностях продления договора аренды.
- В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
- В договоре аренды должны быть четко указаны данные (наименование объекта аренды, его характеристика, для недвижимого имущества – его место нахождения и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
- При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
- Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.
Как продлить договор аренды квартиры?
Съём жилой квартиры законодательно правильно называть наймом, так как договор подписывают только физические лица — наймодатель и наниматель. А вот договор аренды помещения могут заключить как физические, так и юридические лица — арендодатель и арендатор. В этом материале мы рассказываем о съёме обычного жилья и используем понятие «аренда» потому, что в обычной речи оно часто заменяет понятие «наём».
Внесение изменений в договор аренды в озможно — по обоюдному согласию. Часто люди доверяют друг другу и обсуждают всё на словах. Но по закону , чтобы оформить новые условия, нужно заключить дополнительное соглашение .
Этот документ помогает внести любые корректировки. Например, исправить неточности в платёжных реквизитах. Договор аренды при таких ошибках не теряет юридической силы, но допсоглашение лучше подписать всем сторонам сделки.
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
В соглашении обязательно указывают ФИО, паспортные данные собственника и арендатора, номер договора аренды и новые условия. Если какие-то пункты остались без изменений — это тоже нужно упомянуть. Образец дополнительного соглашения для внесения изменений в договор аренды можно скачать здесь .
Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. А письмо выслать по почте вместе с дубликатом допсоглашения. Не помешает указать и причину, повлекшую изменение аренды: такая мера окажется полезна в дальнейшем — если всё-таки дело дойдёт до разбирательств в суде.
Ждать ответа от арендодателя не придётся долго, если сразу в письме обозначить конечный срок — обычно не более месяца (утверждённой даты нет).
Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений
Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.
В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?
Как сообщить о продлении договора аренды квартиры
О продлении договора в аренду (наём) следует подумать заблаговременно. Закон обязывает это делать хозяину собственности не позднее, чем за 90 дней до завершения действия имеющегося договора аренды. При этом продлить договор можно тремя разными способами.
- Оформить продление договора аренды с сохранением прежних условий
- Продлить договор аренды с изменением некоторых пунктов договора, например, стоимости аренды или условий проживания.
- Уведомить нанимателей о своем намерении не сдавать больше квартиру в аренду минимум 12 месяцев. Также сами наниматели могут больше не захотеть снимать эту квартиру в аренду. Тогда они должны заблаговременно оповестить об этом собственника квартиры.
Сделать это можно несколькими способами:
- если отношения между хозяином и арендаторами сохранились хорошие, можно просто устно уведомить или написать в мессенджере.
- если доверия не возникло, самым безопасным вариантом будет составить уведомление в письменном виде. Оформляется оно в произвольном виде, но отправляется почтой заказным письмом с подписью о получении второй стороной.
Таким образом, наниматель получает гарантию, что хозяин квартиры знает о его намерении не оформлять продление договора аренды дальше. А в случае обращение в суд, будет доказательство, что наниматель уведомил собственника о своих предполагаемых действиях в отношении арендуемой квартиры.
Условия пролонгации договора аренды
Пролонгация договора аренды — это возможность продлить срок действия договора об аренде помещения, оставаясь при этом в тех же условиях. Когда заканчивается установленный срок аренды, стороны могут оформить соглашение о продлении договора.
О пролонгации договора аренды следует думать заранее, чтобы избежать прекращения договора и связанных с этим проблем. Сроки пролонгации могут быть различными: от нескольких месяцев до нескольких лет. Для оформления пролонгации договора аренды необходимо составить соответствующее соглашение, в котором указать новый срок действия договора.
В условиях пролонгации договора аренды также можно установить новую арендную плату. Она может измениться в зависимости от текущей рыночной ситуации и условий рынка недвижимости. Стороны должны договориться о новой арендной плате и включить эту информацию в пролонгационное соглашение.
Когда истекает срок аренды, особенно важно своевременно обратиться к арендодателю с предложением о пролонгации договора аренды. Если пролонгационное соглашение не будет оформлено вовремя, арендодатель может начать поиски нового арендатора. Поэтому необходимо заблаговременно обсудить возможность пролонгации и оформить соответствующее соглашение.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
Правовое регулирование пролонгации
Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.
Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.
Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.
В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:
- Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
- Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
- Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.
Пролонгация договора долгосрочного найма
Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока. Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.
При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.
После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.
Нужно ли заключать новый договор?
Отвечая на вопрос граждан о выборе вариантов между продлить текущий документ или подписать новый — мнения различаются. С юридической точки зрения оптимальным решением будет составить новый договор аренды квартиры. Так проще оценивать начало действий и окончание действия договора между сторонами. Участники сделки могут несколько раз продлевать договор, а количество дополнительных соглашений не фиксируются.
Осуществлять контроль за действиями участников сделки достаточно сложно, особенно с налоговой точки зрения. Если же первостепенно является экономия времени, то проще будет продлить действующий договор.
К примеру, владельцу квартиры не нужно возвращать залог за аренду квартиры, так как он все равно внесет сведения о нем в новый договор. В случае завершения сделки нужно составить акт приема-передачи имущества от съемщика к владельцу. А затем, когда в силу вступит новый договор аренды квартиры, будет составлен дополнительный акт по передаче недвижимого имущества арендатору.
Максимальная продолжительность найма жилой недвижимости не может длиться более чем 5 лет. Иные условия контракта об аренде квартиры изменяются аналогично. Затем подписывается соглашение в соответствии с алгоритмом, который был описан ранее в статье.
В большинстве случаев арендодатели настаивают на продление контракта аренды квартиры, используя дополнительное соглашение. Если в договоре предусмотрены условия об его автоматическом продлении. Это происходит в случае, если аренда недвижимости регистрируется в виде обременения прав собственности. Регистратор должен получить от арендодателя дополнительное соглашение, чтобы максимально подробно отслеживать сроки.
Нужно отметить, что соглашение не всегда целесообразно заключать, если стороны договорились перевести нежилое помещение в жилое, или обратно. В случае изменения цели существования подобной недвижимости обязанности и права также меняются. Поэтому чтобы избежать лишних хлопот, лучше заключить новый договор.
Чтобы составить дополнительное соглашение, необходимо придерживаться определенных правил:
- В нем должно быть указано, к какому договору прилагается этот документ. Указывается информация о текущем документе, определяющем права и обязанности аренды жилой или не жилой недвижимости;
- В некоторых ситуациях указываются изменения условий стандартного договора аренды квартиры, тогда создается дополнительный документ. К примеру, определенный пункт, согласно новому документу, можно считать недействительным;
- Форма опционального соглашения должна совпадать со стандартной формой базового договора аренды квартиры. Если документ, который определяет правила и права аренды был напечатан, то дополнительное соглашение не составляется в письменной форме. Если основной документ заверяется у нотариуса, дополнительный должен быть заверен там же.
Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России).
Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
- Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Официально продлить действие договора найма можно двумя способами:
- Заключить новый договор найма жилого помещения.
- Оформить дополнительное соглашение к основному, первоначальному документу.
Справка. В дополнительном соглашении можно указать конкретный период пролонгации договора, и он не обязательно должен быть по продолжительности таким же, как указанный в основном документе.
В Соглашении обязательно нужно указать дату и номер главного договора, данные паспортов и ФИО участников сделки. Документ оформляется в простой письменной форме в двух экземплярах.
При необходимости в соглашение вносятся новые условия (порядок и сумма арендных платежей, обязанность нанимателя оплачивать услуги ЖКХ и пр.) Подписать бумагу должны обе стороны сделки. После постановки подписей действие соглашения вступает в силу.
Продление договора аренды по соглашению сторон
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.
Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение
В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:
- стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
- стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.
Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.
Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.
Условия о пролонгации договора найма, которые могут быть прописаны в его тексте
Способом продлить период действия краткосрочного (т. е. заключенного на срок до года) контракта является включение в него пролонгирующего условия. Такое условие предполагает, что в случае если до окончания действия договора ни одна из сторон не объявит о желании расторгнуть его, контракт считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Сделка, заключенная на период до года, в соответствии со статьей 674 ГК РФ не требует регистрации обременений. Между тем при продлении договора рассматриваемым способом общий временной промежуток действия договора очевидно превысит год. Как быть с регистрацией обременения по договору найма?
Фактически по окончании изначально согласованного срока действия контракта между сторонами начинает действовать новый договор, заключенный на тех же условиях. Соответственно, если срок автоматической пролонгации составляет менее года, регистрации обременений не требуется. На практике некоторые участники гражданско-правовых отношений предпочитают не рисковать и просто перезаключают договор найма на новый срок, хотя можно поступить иначе, просто не производя каких-либо действий.
Условия о пролонгации договора найма, которые могут быть прописаны в его тексте
Способом продлить период действия краткосрочного (т. е. заключенного на срок до года) контракта является включение в него пролонгирующего условия. Такое условие предполагает, что в случае если до окончания действия договора ни одна из сторон не объявит о желании расторгнуть его, контракт считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Сделка, заключенная на период до года, в соответствии со статьей 674 ГК РФ не требует регистрации обременений. Между тем при продлении договора рассматриваемым способом общий временной промежуток действия договора очевидно превысит год. Как быть с регистрацией обременения по договору найма?
Фактически по окончании изначально согласованного срока действия контракта между сторонами начинает действовать новый договор, заключенный на тех же условиях. Соответственно, если срок автоматической пролонгации составляет менее года, регистрации обременений не требуется. На практике некоторые участники гражданско-правовых отношений предпочитают не рисковать и просто перезаключают договор найма на новый срок, хотя можно поступить иначе, просто не производя каких-либо действий.
Право продлить договор в первую очередь
Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.
Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.
Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.
С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.