Перевод апартаментов в жилое помещение
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод апартаментов в жилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Только владелец здания имеет право инициировать переоборудование. Если у человека заключен договор о совместной собственности с подрядчиком, но в документах указано, что здание является квартирой, подрядчик имеет право обратиться в компетентные органы.
Что делать, если отказали в переводе?
Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.
Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.
Причин может быть несколько:
- апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
- список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
- с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
- ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).
Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.
Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:
- исправить все причины и подать заявление заново;
- обжаловать решение в суде.
Изменения законодательства
В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект о внесении изменений в Федеральный жилищный кодекс РФ. Было предложено распространить нормы закона о жилье на квартиры, предназначенные гражданами в качестве жилья.
Действующие правила создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, люди могут жить на территории. С другой стороны, постоянная регистрация запрещена.
Граждане не зарегистрированы, и поэтому местная инфраструктура не предназначена для них. Детские сады, школы и поликлиники не производятся. Таким образом, возникают проблемы для других граждан, проживающих в этом районе.
Проблема плоского режима не была решена в течение 2022 года. Поэтому при покупке недвижимости необходимо учитывать недостатки ситуации.
С чего начать: юридическая сторона вопроса
Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:
- Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.
Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.
Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.
Первым делом нужно собрать следующие документы.
- Выписка из ЕГРН. Её можно заказать на Госуслугах или в МФЦ.
- Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и так далее — то есть документ, на основании которого апартаменты перешли в собственность.
- Технический план помещения. Его можно получить у кадастрового инженера в БТИ, иногда план предоставляет застройщик.
- Проект перепланировки. Если апартаменты не подходят под требования к жилому объекту, то понадобится проект перепланировки — его можно заказать в любом проектно-архитектурном бюро. Стоит эта услуга от 7000 до 25 000 рублей. Саму перепланировку можно провести после перевода, но проект нужен обязательно.
- Поэтажный план с экспликацией (пояснениями), который можно запросить у застройщика. Если он не предоставил этот документ, можно обратиться в БТИ, МФЦ или заказать его на Госуслугах.
- Согласие всех собственников на перевод. Согласие должен написать каждый отдельно в свободной форме или по утверждённой местной властью. Обязательно указываются ФИО собственника, номер квартиры/офиса и адрес.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Новый статус апартаментов: что ждать покупателям
Ludya/Depositphotos
Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья».
Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости.
Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует.
Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?
Убьет ли каршеринг спрос на машино-места?
Как перевести апартаменты в жилые помещения
- Начать процесс перевода апартаментов в жилые помещения следует с обращения к юристу, который поможет разобраться во всех деталях и выполнять все требования и условия.
- Процесс перевода может быть связан с определенными формальностями и бумажной работой. Так, необходимо подготовить и подать в Росреестр заявление о переводе помещения в жилой статус.
- Возможно, потребуется провести экспертизу помещения, чтобы удостовериться, что параметры помещения соответствуют жилому статусу.
- В процессе рассмотрения заявления Росреестр может потребовать дополнительные документы или провести проверку.
- После получения положительного решения о переводе, необходимо оформить документы о собственности на жилое помещение.
Достоинства и недостатки
Предполагалось, что апартаменты будут представлять собой арендную недвижимость, в которой пользователи будут временно проживать. В их число должны были входить деловые люди, которые не проживали постоянно в городе, а приезжали по своим делам и отбывали домой. По этой причине они были причислены к категории нежилого помещения. Однако такой формой собственности жилого помещения заинтересовались и другие пользователи, которые проживают в городе постоянно. Так и произошла переориентация апартаментов в жилые квартиры.
Достоинства этой формы собственности:
- стоимость ниже, чем цена на квартиру этого же класса;
- имеет просторную форму разнообразной планировки, иногда они размещаются сразу на двух уровнях;
- можно сдавать в аренду, что делает недвижимость привлекательной в плане инвестиций.
Недостатки:
- нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, оформить прописку здесь можно только временно;
- за коммунальные услуги такого жилья придется платить больше, чем за квартиру, расценки здесь устанавливаются такие же, как на коммерческую недвижимость;
- застройщику можно не обустраивать инфраструктуру и, как показывает практика, организации активно пользуются этим правом;
- налог на имущество больше, чем в случае с квартирой;
- при приобретении недвижимости нет налогового вычета.
Какие апартаменты можно перевести в жилое помещение
Постановлением Правительства России от 28.01.2006 № 47 утвержден порядок признания помещения жилым. Принимая во внимание, что апартаменты считаются нежилым объектом, для преобразования в жилое помещение необходимо, чтобы этот вид имущества соответствовал определенным требованиям.
В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение — это изолированное недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным нормам, а также правилам пожарной и технической безопасности.
Плюсы, минусы, подводные камни
Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.
Апартаменты выгодно сдавать в аренду.
Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).
Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.
Рядом может не быть социальной инфраструктуры.
По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.
Нельзя оформить постоянную регистрацию.
Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».
Для чего же строят апартаменты вместо жилья?
Во-первых, для того, чтобы построить жилое помещение застройщик должен приобрести на это право путем покупки с аукциона земельного участка. Далее застройщик обязан разработать генплан, на котором кроме самого жилого здания (а чаще всего жилых зданий) должны быть также расположены и другие элементы инфраструктуры, которые должны обеспечивать проживание заселенных лиц (школы, поликлиники, сады и пр.). Это все застройщик должен разместить на приобретенном участке и учесть при ценообразовании. В итоге жилье выходит недешево, зато с полным комплексом необходимых услуг.
Для постройки же нежилых помещений (коими и являются, по сути, апартаменты) таких согласований и мероприятий законодательством не предусмотрено, что позволяет застройщику сэкономить на строительстве и продавать дешевле.